Andalucía Comunidad

La media de oferta publicada en Andalucía está en 1.299 €/m², calculada sobre los 359 municipios con serie disponible de los 785 del territorio. Esa media resume, pero no decide: conviven capitales con mercado profundo y municipios pequeños donde una sola operación mueve la referencia. Para juzgar si un precio es caro hay que compararlo con el municipio concreto, su renta y su ritmo de transacciones, no con el promedio del conjunto.

La oportunidad no coincide con el precio más bajo. Aparece donde coinciden demanda sostenida, liquidez razonable y un precio de entrada por debajo de lo que justifica la zona. Esta página publica los datos que permiten estrechar el campo —población, precio, alquiler y señales— y el informe cruza esas variables municipio a municipio para ordenar las alternativas.

La referencia pública de alquiler se sitúa en 402 €/mes de media entre los municipios con dato (332 de 785). El alquiler es el indicador más desigual de todos: en las capitales y en el entorno metropolitano hay mercado continuo, mientras que en muchos municipios pequeños la oferta es intermitente y la referencia pierde significado.

La rentabilidad bruta se obtiene de la relación entre precio de compra y alquiler esperable, pero la rentabilidad que importa es la neta: descuenta vacancia, gastos, impuestos y el coste de encontrar inquilino. Por eso no la publicamos como cifra suelta en la página: se calcula por municipio y escenario dentro del informe, con la vacancia y los gastos conectados.

El riesgo territorial se lee con población, actividad y profundidad de mercado. Con 8.666.412 habitantes repartidos de forma muy desigual, los municipios que mantienen padrón, servicios y transacciones recurrentes son los que ofrecen salidas más previsibles. Los que pierden población de forma sostenida exigen descuento en la entrada y horizonte más largo.

Una comparación útil mantiene iguales las variables y los periodos. Comparar el precio medio de dos territorios sin mirar qué municipios lo sostienen produce conclusiones falsas. RadarInmo usa el mismo criterio de lectura en todas las fichas, declara la muestra de cada media y deja la comparación cerrada al Comparador, que enfrenta hasta tres territorios.

Padrón y demografía del INE, renta municipal y provincial, precios de oferta y transacción, referencias de alquiler, compraventas notariales, stock y obra nueva, catastro, urbanismo y señales territoriales fechadas. Cuando un conjunto no tiene observación municipal defendible se deja vacío: no se hereda la cifra superior ni se rellena con promedios.

Esta página confirma qué información existe y con qué cobertura. El informe la cruza y responde a las tres preguntas que condicionan una compra: si la zona encaja con tu objetivo, qué rentabilidad puede sostener y si conviene comprar, vender o esperar, con los escenarios y riesgos explicados.